최근 정부는 부동산 시장의 과열을 방지하고 투기적 수요를 억제하기 위해 토지거래허가제를 확대 적용하는 정책을 발표하였습니다. 이에 따라 부동산 매매 및 자금 조달 방식에 변화가 발생하고 있으며, 금융권에서는 가계대출 동향을 면밀히 점검하고 있습니다. 본 글에서는 토지거래허가제의 개념과 배경, 시장에 미치는 영향, 그리고 금융권의 대응 방안을 분석해 보겠습니다.
1. 토지거래허가제란?
**토지거래허가제(許可制, Land Transaction Permission System)**는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이는 부동산 투기를 억제하고, 지가(地價)의 급등을 방지하며, 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하기 위한 목적으로 시행됩니다.
- 적용 대상: 주로 개발 기대감이 높은 지역(예: 서울 강남, 용산, 송파, 마곡 등)
- 허가 기준: 주택 및 상업용 부동산은 실수요자만 거래 가능
- 예외 사항: 법인이 아닌 개인이 거주 목적으로 취득하는 경우 일부 완화
이번 확대 조치로 인해 기존 적용 지역 외에도 재개발·재건축 지역, 신도시 예정지 및 주요 거점 지역까지 허가구역이 확장되면서 부동산 시장에 미치는 영향이 더욱 커질 전망입니다.
2. 가계대출 동향 및 금융시장 영향
토지거래허가제가 확대되면서 부동산 거래량이 감소하고 있으며, 이에 따라 금융권의 주택담보대출(주담대)과 신용대출 흐름에도 변화가 발생하고 있습니다.
(1) 주택담보대출 증가율 둔화
금융감독원에 따르면, 2024년 3월 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 증가율이 전년 대비 1.2% 감소하였습니다. 이는 토지거래허가제 확대의 영향으로 부동산 매매가 위축되면서 대출 수요가 줄어든 결과로 해석됩니다.
- 강남 3구(강남·서초·송파)의 주택담보대출 승인율 15% 감소
- 비허가구역 대비 허가구역 내 대출 승인율이 30% 이상 낮은 수준
금융권에서는 허가구역 내 실수요자가 아닌 투자 목적의 주택 구입이 어려워짐에 따라 LTV(Loan to Value, 담보인정비율) 활용도가 낮아지고 있다고 분석하고 있습니다.
(2) 신용대출 및 제2금융권 대출 증가
반면, 주택담보대출이 제한되면서 신용대출 및 제2금융권 대출로 수요가 이전되는 현상이 나타나고 있습니다. 특히 고신용자의 마이너스 통장 한도 사용률이 5% 증가하였으며, 일부 차주는 저축은행이나 캐피탈사를 통한 대출을 선택하고 있습니다.
- 신용대출 평균 금리: 5.3% → 5.8%로 상승 (2024년 2월 대비)
- 저축은행 신용대출 잔액 증가율: 3.2% (전월 대비)
이러한 흐름은 향후 금융당국이 제2금융권 대출을 추가로 규제할 가능성을 높이고 있으며, 대출 이용자의 신용도 관리가 더욱 중요해질 것으로 보입니다.
3. 금융당국 및 은행권의 대응
정부 및 금융권은 토지거래허가제 확대가 가계부채 및 대출 시장에 미치는 영향을 지속적으로 모니터링하고 있습니다.
(1) 금융당국의 대출 규제 강화
금융위원회와 금융감독원은 토지거래허가제 확대 이후 가계부채 급증을 막기 위해 추가적인 대출 규제 조치를 검토 중입니다.
- DSR(총부채원리금상환비율) 규제 유지: 신용대출과 주택담보대출 합산 규제 지속
- 제2금융권 LTV 및 DSR 적용 가능성 검토: 대부업·저축은행 대출 한도 조정
- 은행별 대출 포트폴리오 점검: 5대 은행 대상 가계대출 실태 점검 예정
금융당국은 비은행권 대출 급증이 가계부채 부실화로 이어질 가능성을 우려하며, 시장 안정화 대책을 마련하고 있습니다.
(2) 은행권의 리스크 관리 강화
시중은행들은 최근 부동산 시장 침체와 대출 감소세를 반영하여 리스크 관리 정책을 강화하고 있습니다.
- 대출 심사 기준 강화: 담보 가치 하락에 대비한 보수적 대출 심사
- 금리 인상 가능성 반영: 주택담보대출 금리 변동폭 조정
- 대출 한도 조정: 고위험 차주 대상 대출 한도 축소
특히 일부 은행은 허가구역 내 부동산 매입을 원하는 차주에게 ‘구매 확정 후 대출 실행’ 방식의 조건부 대출 상품을 제공하는 방안을 검토하고 있습니다.
4. 결론
토지거래허가제 확대는 부동산 시장뿐만 아니라 가계대출 흐름에도 큰 변화를 초래하고 있습니다.
✅ 주택담보대출 감소 → 실수요 중심 거래 증가
✅ 신용대출 및 제2금융권 대출 증가 → 금융당국 추가 규제 가능성
✅ 은행권 리스크 관리 강화 → 대출 심사 및 금리 조정
향후 금융당국이 추가 규제 조치를 발표할 가능성이 높은 만큼, 대출을 고려하는 개인과 기업은 정책 변화에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다.
더불어, 금융기관들도 변화하는 대출 시장에 맞춰 건전한 신용 관리 및 리스크 대응 전략을 지속적으로 마련해야 할 것입니다.